CHAPTER01 개론편
01 건축물의 유형 분류 3
1. 건축물의 유형 분류 3
2. 빌딩관리의 개념 6
3. 빌딩관리의 성장배경과 빌딩의 생애주기 15
실/전/문/제 23
정답 및 해설 25
02 빌딩관리의 유형과 빌딩관리 계획 26
1. 빌딩관리의 유형과 운영업무 위탁방식 26
2. 빌딩관리계획 수립 32
3. 부동산시장이론 37
실/전/문/제 50
정답 및 해설 52
CHAPTER02 행정편
03 빌딩행정관리 총론 55
1. 행정개념과 행정이론 55
2. 행정관리의 개념과 내용 63
실/전/문/제 67
정답 및 해설 69
04 빌딩보험관리 및 사무관리 70
1. 보험의 개념과 특성 70
2. 보험의 분야와 보험계약의 특성 72
3. 보험계약의 원칙과 보험계약의 특성 78
4. 빌딩관리와 보험 86
5. 사무관리 102
실/전/문/제 114
정답 및 해설 117
05 조직 및 인사관리 119
1. 조직관리 119
2. 동기부여이론 131
3. 인사관리 138
실/전/문/제 148
정답 및 해설 151
06 재무․회계관리 153
1. 재무관리 153
2. 회계관리 159
3. 빌딩관련 재무‧회계관리 164
실/전/문/제 175
정답 및 해설 177
CHAPTER03 제도편
07 민법과 민사특별법 181
1. 민법총칙 181
2. 물권법 188
3. 계약법 211
4. 상가임대차보호법 213
5. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 219
6. 가등기담보 등에 관한 법률 226
7. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 229
실/전/문/제 231
정답 및 해설 239
08 건축법 242
1. 총칙 242
2. 건축물의 건축 246
3. 건축물의 대지 및 도로 251
4. 건축물의 구조 및 재료 254
5. 지역 및 지구 안의 건축물 256
실/전/문/제 260
정답 및 해설 262
09 안전관리 관련 법 263
1. 유지관리 분야 263
2. 건축물 관리법 266
3. 시설물의 안전관리에 관한 특별법의 유지관리 규정 270
4. 소방 관련 법 274
실/전/문/제 285
정답 및 해설 288
CHAPTER04 실무편
10 빌딩관리 일반론 291
1. 빌딩관리내용 개관 291
2. 빌딩관리 실무: 유지관리를 중심으로 293
실/전/문/제 310
정답 및 해설 312
11 설비관리 및 안전관리 313
1. 설비관리 313
2. 안전관리 340
실/전/문/제 342
정답 및 해설 345
12 빌딩관리 분야의 미래와 과제 347
1. 정보화와 빌딩관리 347
2. 부동산관리업 현황 349
3. 빌딩관리의 과제 351
실/전/문/제 358
정답 및 해설 359
참고문헌 360
색인 363
부동산시장은 공급자 중심에서 수요자 중심으로 변화되고, 개발 중심의 부동산시장에서 개발과 관리가 중요시되는 시장으로 발전해 나가고 있다. 부동산의 유형별로 보면 시장의 관심은 주거용 부동산시장에서 상업용이나 업무용 등 비주거용 부동산시장으로 이용과 투자의 대상이 확대되었다. 이러한 부동산시장의 변화는 근본적으로 경제구조의 고도화와 저출산과 고령화로 대변되는, 인구구조가 바뀌는 사회경제적 상황과 밀접한 상관성이 있다고 판단된다.
이 책은 비주거용 부동산으로서 상업용이나 업무용 빌딩의 관리 전반을 다루고 있다. 주지하다시피 주거용 부동산은 공동주택관리법과 공시제도 그리고 주택관리사보로 관리를 위한 제도적 기반이나 관련 자격제도가 갖추어져 있는 데 비해 비주거용 부동산은 부동산시장의 성장에 비해 그에 걸맞은 제도적 기반이 갖추어져 있지 못한 편이다. 이러한 제도적 문제점은 부동산관리업 특히, 비주거용 부동산관리업의 성장에 장애요인으로 작용하고 있으며, 해당 산업이 새로운 부가가치를 창출할 수 있는 산업으로 발전하는 데 제약요인이 되고 있다.
이 책의 구성은 크게 네 가지로 구분하였다. 1편은 개론편으로 부동산관리의 관점에서 전반적인 빌딩관리의 개요를 다루고 있으며, 빌딩관리가 현대적으로 발전하게 된 배경과 빌딩 관리방식에 대한 내용이다. 2편은 빌딩행정관리와 관련해서 보험 및 문서관리, 조직 및 인사관리 그리고 재무 및 회계관리로 구성된다. 2편의 내용은 이론적으로 행정학과 경영학을 기반으로 하고 있으며, 빌딩관리조직을 운영하기 위한 기본적인 사항이라 할 수 있다. 3편은 제도편으로 빌딩관리와 관련된 공법과 사법으로 구성되어 민법을 기초로 해서 건축법과 빌딩 안전관리와 관련된 소방 관련 법령의 내용으로 구성된다. 4편은 빌딩관리 실무로 시설관리 입장에서 빌딩의 유지관리 내용과 함께 빌딩의 설비관리와 안전관리로 구성된다.
국내의 경우 빌딩관리와 관련된 자격증은 대부분 민간자격증으로 구성되어 다양한 기관에서 운영되고 있으며, 기본적으로 빌딩의 경제적 관리, 기술적 관리 그리고 법률적 관리에 기본을 두고, 이들 내용을 기반으로 하고 있다. 그러나 빌딩의 관리와 관련된 통일된 법제가 없이 다양한 공법과 사법에서 관리 관련 규정을 적용받는 것처럼 빌딩관리의 핵심적인 지식과 내용들이 일목요연하게 정리되지 못한 편이다.
빌딩관리와 같은 비주거용 부동산관리는 주거용 부동산과 달리 수익성 부동산이므로 해당 부동산과 관련된 이해당사자가 많고, 그 부동산의 유형도 매우 다양하다고 할 수 있다. 또한 빌딩관리의 수요자인 건물주나 임차인 그리고 이용고객의 다양하고 변화하는 수요에 맞추어 빌딩의 가치를 제고하고, 안전과 관련된 문제들을 사전적으로 예측하고 관리해야 하는 중요성이 더욱 커지고 있다.
이 책에서 다루고 있는 내용은 자산관리의 관점에서 보면 주로 시설관리(FM) 차원에서 이를 다루고 있으며, 그것은 자산관리의 가장 기본적인 관점이다. 시설관리는 부동산관리(PM)와 자산관리(AM)의 기본이 되며 효과적인 부동산관리의 기반이 되기 때문에 그 중요성이 높다고 할 수 있다. 또한 앞으로 고층빌딩의 증가와 인텔리전트 빌딩 그리고 사무자동화와 빅데이터 환경 등을 고려할 때 시설관리의 관점에서 빌딩관리는 더욱 고부가가치화되고, 건축, 기술 등 다양한 분야와 연계해서 발전될 필요가 있다.
비주거용 부동산인 빌딩관리는 앞서 제시한 대로 매우 다양한 영역을 포함하고 있으나, 이 책에는 주로 빌딩관리의 기술적 측면에 보다 초점을 맞추어 빌딩관리의 전반적인 체계를 이해하는 데 초점을 맞추었다. 빌딩관리의 모든 측면을 다루기에는 그 범위가 너무 넓고, 어떤 경우에는 너무 기술적이고 지엽적인 부분이 될 수 있기 때문이다.
그런 관점에서 이 책은 부동산학과 학생들이 부동산관리를 배우는 데 있어서 특히, 비주거용 건물의 관리라는 측면을 보다 체계적으로 이해하고 관련 분야에 대한 지식과 전문성을 키워나가는 데 일조하는 것이 그 목적이다. 이 책의 부족한 부분은 향후 부동산관리 분야에 대한 강의와 연구를 통해 지속적으로 보완하고자 하며, 이 책의 출간을 위해 노력해 주신 박영사에 깊은 감사를 드린다.
2020년 원주에서
김주영