이제 현금보상 대신 선택한 대토보상을 통해 받는 토지의 개발 목적으로 설립되는 리츠(이하 대토리츠)를 구성하는 경우에는 조기에 국토부에 등록함으로써 개발사업을 조속히 추진할 수 있게 된다.
국토교통부(장관 변창흠)는 대토리츠에 대한 특례등록 절차를 도입하여 영업인가 전 대토보상권의 조기 현물출자를 허용하고, 이러한 대토리츠의 주식에 대해서는 대토보상계약 후 3년간 전매를 제한하는 「부동산투자회사법」 개정안이 국회 본회의를 통과(3.24)하여, 4월 6일 공포·시행(공포 후 즉시 시행)된다고 밝혔다.
개정안은 3기 신도시 건설 등으로 인한 토지보상금이 주택시장으로 재유입되어 시장 불안요소로 작용할 수 있다는 그간의 우려에 대응하기 위해 대토리츠 제도를 활성화하고자 ’20년 12월 국회에서 제안(진선미 의원 등 11인)되었다.
주요 내용은 다음과 같다.
1) 대토리츠에 대해서 영업인가 전 특례등록 절차를 신설
특례등록한 대토리츠는 일반 리츠와 달리 예외적으로 영업인가 전에도 대토보상권을 현물출자받을 수 있도록 허용하되, 영업인가를 받기 전에는 자금차입·사채발행 등을 비롯한 자산의 투자·운용행위를 제한*한다.
* 특례등록을 하고 대토보상권을 현물출자 받았으나, 아직 구체적인 개발사업계획이 마련되지 않은 영업인가 전 단계에서의 무분별한 영업행위에 대해 관리장치 마련
2) 대토리츠의 주식에 대한 전매제한 신설
토지주들은 특례등록을 한 대토리츠에 대토보상권을 출자하는 경우 리츠의 지분으로서 주식을 받게 되는데, 이러한 주식에 대해서는 우회적인 현금화 방지를 위해 ① 대토보상계약일로부터 3년이 경과하거나 ② 대토리츠가 영업인가를 받기 전에는 전매를 제한한다.
국토교통부는 대토리츠의 활성화를 위한 이번 개정안이 시행됨에 따라, 대토보상권을 리츠에 현물출자하여 받은 주식에 대해 전매제한이 적용되는 대신 세부담 완화*도 추진할 계획이다.
* 대토보상권의 리츠 현물출자 시 양도세 감면율 확대(예:15%→30%, ’21년 경제정책방향)
또한 개정안에 따라 리츠 영업인가 전 대토보상권의 조기 현물출자가 허용됨으로써 사업 불확실성이 감소*함에 따라 토지주들의 대토리츠 참여가 촉진될 것으로 예상되는 만큼, 토지수용사업의 개발이익을 보다 원주민들이 공유할 수 있도록 하는 기반이 마련될 것으로 기대된다.
* 기존에는 대토보상계약 시점부터 대토보상권 현물출자를 통해 대토리츠가 본격 구성되기까지 약 5년이 소요되었으나, 법 개정을 통해 약 1년으로 단축될 것으로 기대
국토교통부는 대토리츠 제도개선과 함께, 최근 LH 사태에서 문제되었던 것처럼 토지보상 제도가 투기세력에게 악용되는 것을 철저히 차단하기 위한 조치도 병행될 것이라고 강조하였다.
① 특히 3.29일 발표한「부동산 투기근절 및 재발방지대책」에 따라 대토보상 지침 개정을 통해 LH 임직원의 경우 대토보상 대상자로부터 즉시 제외하였다고 밝혔다.
② 또한 유관기관(국토부, 지자체 등)의 관련 업무 종사자에 대해서도 대토보상이 제외될 수 있도록 대토보상 범위를 엄격히 하고, ③ 단기 토지투기를 방지하기 위해 대토보상 대상자 선정 시 토지 보유기간이 오래된 원주민에게 우선순위를 부여하는 등, 원주민의 재산권 보장을 위해 마련된 대토보상 제도가 본래의 취지에 맞게 운용될 수 있도록 조속히 제도개선을 추진할 예정이라고 밝혔다.
< 3.29 「부동산 투기근절 및 재발방지대책」 中 대토보상 관련 대책 >
[19] 토지투기자의 토지 보상시 불이익 부여
※ 조치 사항: 토지보상법 및 동법 시행령, 공공주택특별법 시행령, LH 대토보상 지침 개정
➊ 토지 등 보상가액은 엄격하게 산정
보상비를 노리고 과도하게 식재된 수목은 보상 제외
투기 혐의 확인 시, 혐의 유형(불법 농지 취득, 위장 전입 등)에 따라 농업손실보상·이주보상 제외
➋ LH 등 부동산 업무관련 종사자는 대토보상 등 제외
LH 임직원은 대토보상 대상자 및 협의양도인 택지공급 대상자에서 즉시 제외
향후 대토보상 제외 범위를 유관기관(국토부·지자체 등) 업무 종사자까지 확대 추진
➌ 단기 투기 방지 위해 토지 장·단기 보유자간 차등 보상 실시
협의양도인 택지 공급시 장기 보유자에게 우선 공급순위(소유기간별 차등화) 부여
이주자택지(또는 주택공급 대상 자격) 공급 대상을 ‘고시일 이전 거주자’에서 ‘고시일 1년 이전 거주자’로 자격 강화
또한, 대토보상 대상자 선정시에도 토지 보유기간에 따른 우선순위 차등화 추진
국토교통부 김형석 토지정책관은 “이번 개정을 통해 그간 제도가 마련되어 있음에도 불구하고, 사업추진 불확실성 등 실제 추진 상애로사항이 많아 미진하였던 대토리츠가 본격적으로 활성화될 것으로 기대”하며, “그 과정에서 토지 투기행위자에게 대토리츠 혜택이 부여되는 일이 없도록 엄격한 절차를 적용할 것”이라고 밝혔다.
원출처 : http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95085398